상가 임대차 관련 법률, 자영업자를 위한 필수 법률 가이드

상가 임대차 보호법 핵심 정리

자영업자에게 상가 임대차 계약은 생존과 직결된 문제입니다. 인테리어 비용을 들여 이제 막 자리를 잡았는데 주인이 나가라고 한다면? 혹은 권리금을 한 푼도 못 받게 된다면? 이런 억울한 상황을 방지하기 위해 마련된 것이 바로 '상가건물 임대차보호법'입니다.

10년간 보장되는 '계약갱신요구권'

가장 중요한 포인트는 임차인이 총 10년 동안 영업을 계속할 수 있는 권리입니다.

• 내용: 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면, 임대인은 정당한 사유(월세 3회 연체 등) 없이 이를 거절할 수 없습니다.
• 주의사항: 10년이 지나면 더 이상 법적인 갱신 요구는 불가능하므로, 그 이후에는 임대인과의 원만한 합의가 필요합니다.

임대료 인상 제한(5% 룰)

계약을 갱신할 때 임대인이 임대료를 무제한으로 올릴 수 있는 것은 아닙니다.

• 상한선: 기존 임대료나 보증금의 5% 범위 내에서만 증액이 가능합니다.
• 환산보증금: 지역별로 정해진 '환산보증금(보증금 + 월세x100)' 기준을 초과하는 고액 계약의 경우 5% 룰이 적용되지 않을 수 있으니 본인의 환산보증금을 반드시 체크해야 합니다.

소중한 재산, '권리금' 보호 장치

권리금은 상가의 유무형 자산 가치를 돈으로 환산한 것입니다.

• 회수 기회 보장: 계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임대인은 임차인이 새로운 임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 됩니다.
• 방해 행위의 예: 임대인이 직접 장사를 하겠다며 신규 임차인과의 계약을 거절하거나, 터무니없이 높은 월세를 요구하는 행위 등입니다. 이 경우 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

상가 임대차 분쟁 예방을 위한 체크리스트

1. 대항력 확보: 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 대항력이 생깁니다. 보증금 보호를 위해 '확정일자'도 필수입니다.
2. 월세 연체 금지: 상가는 '3회 분의 월세'가 밀리면 계약 갱신권도 잃고 해지 사유가 됩니다. 연속 3회가 아니더라도 누적 연체액이 3개월치에 달하면 위험합니다.

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국가법령정보센터 - 상가건물임대차보호법