전세 계약 전 필수 체크! 나를 지키는 주택임대차보호법 핵심 가이드

주택임대차보호법

최근 전세 사기나 보증금 미반환 사고가 늘어나면서 '법률'은 이제 선택이 아닌 필수가 되었습니다. 특히 주택임대차보호법은 서민의 주거 안정을 돕는 강력한 법적 장치입니다. 오늘은 소중한 내 보증금을 지키기 위해 반드시 알아야 할 법률 정보와 계약 팁을 알려드립니다.

대항력과 우선변제권: 보증금 수호의 기본

법적으로 내 보증금을 우선적으로 돌려받기 위해서는 두 가지 조건이 필요합니다.

• 대항력: 주택의 인도(입주)와 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 발생합니다. 집주인이 바뀌어도 계약 기간 동안 살 수 있는 권리입니다.
• 우선변제권: 대항력에 더해 확정일자를 받아야 합니다. 집이 경매로 넘어갈 경우, 후순위 권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리입니다.
• 핵심 팁: 반드시 이사 당일 전입신고와 확정일자를 동시에 진행하세요. 최근에는 '정부24'나 '대법원 인터넷등기소'를 통해 온라인으로도 간편하게 가능합니다.

등기부등본 읽는 법: '을구'를 주목하라

계약 전후로 등기부등본 확인은 필수입니다. 단순히 소유주가 누구인지 보는 것만으로는 부족합니다.

• 갑구: 소유권에 대한 사항입니다. 가압류, 가등기, 압류 등이 있는지 확인해야 합니다.
• 을구: 저당권, 전세권 등 소유권 이외의 권리가 표시됩니다. 특히 근저당권(은행 대출) 설정 금액과 내 보증금의 합이 집값의 70~80%를 넘는다면 '깡통전세' 위험이 크므로 주의해야 합니다.

2026년 꼭 알아야 할 '임대차 3법'

현재 시행 중인 임대차 3법은 임차인의 권리를 크게 강화했습니다.

1. 계약갱신청구권: 임차인은 1회에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 이 경우 2년의 거주 기간이 추가로 보장됩니다.
2. 전월세상한제: 재계약 시 임대료 인상 폭을 직전 임대료의 5% 이내로 제한합니다.
3. 전월세신고제: 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원을 초과하는 계약은 반드시 관할 관청에 신고해야 합니다.

계약서 특약사항 활용법 (실전 꿀팁)

법은 최소한의 보호망일 뿐입니다. 더 확실한 보호를 위해 계약서에 아래 특약사항을 넣는 것을 권장합니다.

• "임대인은 잔금 지급일 익일까지 저당권 등 새로운 권리를 설정하지 않는다." (대항력 발생 시차를 악용한 사기 방지)
• "임대인은 국세나 지방세 체납 사실이 없음을 보증하며, 체납 발견 시 계약을 해제할 수 있다."
• "전세보증보험 가입이 거절될 경우 본 계약은 무효로 하며 보증금 전액을 반환한다."

결론: 법은 잠자는 자를 보호하지 않는다

법률 정보는 미리 알고 준비할 때만 강력한 방패가 됩니다. 전세나 월세 계약을 앞두고 있다면, 위 사항들을 체크리스트로 만들어 하나씩 확인해 보세요. 등기부등본 확인과 전입신고라는 사소한 행동이 여러분의 전 재산을 지키는 시작입니다.

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서울특별시 미디어재단 TBS